Vad kostar ett bolån?
Ett bolån är ett av de billigaste lånen du kan ta idag. Det beror på att fastigheten du köper utgör säkerheten för bostadslånet samt att du måste kunna betala en kontantinsats på minst 15 procent av bostadens kostnad. Dessutom är värdeminskningar på dagens bostadsmarknad mycket ovanliga.
Kontantinsatsen skyddar banken från stora värdeminskningar samtidigt som de kan begära försäljning av bostaden om du missköter återbetalningen. Detta minskar bankernas kreditrisk, vilket också bidrar till en lägre ränta.
Normalt sett ligger genomsnittsräntorna på mellan ungefär 1 – 2 procent idag på grund av den låga reporäntan. Kostnaden för lånet kan dock påverkas av flera saker.
Det här kan påverka kostnaden för bolånet
- Din kreditvärdighet – Exempelvis inkomst, skulder, betalningsanmärkningar och så vidare.
- Lånebelopp och löptid – Bostadens kostnad och bostadslånets återbetalningstid.
- Belåningsgrad – Hur mycket du kan betala i kontantinsats.
- Amorteringsgrad – Hur mycket du väljer att amortera på lånet.
- Avgifter – Övriga avgifter som tillkommer samband med bolånet.
Exempel på vad ett bolån kan kosta
Här är ett exempel på vad ett bolån kan kosta.
| Bostadens pris: | 2 000 000 kr |
| Kontantinsats: | 300 000 kr |
| Ditt bolån: | 1 700 000 kr |
| Ränta: | 2,5 % |
| Amortering per månad: | 3 000 kr |
| Räntekostnad per månad: | 3 542 kr |
| Total månadskostnad: | 6 542 kr |
| Kostnad första året: | 78 504 kr |
Bolån kan ha olika bolåneräntor
Bolån har i regel en individuell räntesättning där räntan baseras på bostadens värde såväl som på kundens betalningsförmåga.
Det finns i huvudsak tre olika typer av bolåneräntor:
- Rörlig ränta
- Bunden ränta
- Räntetak
Vad är rörlig ränta?
Rörlig ränta innebär att bolåneräntan följer ränteläget i landet och kan skifta var tredje månad. Är styrräntan låg är även bolåneräntan det och tvärtom.
Det finns två fördelar med att välja rörlig ränta.
- Billigare än bunden ränta. Eftersom styrräntan varit mycket låg de senaste åren har rörlig ränta alltid varit billigast ur ett historiskt perspektiv.
- Flytta bolånet eller öka amorteringen. Med en rörlig ränta kan du när som helst flytta lånet eller öka din amortering, helt utan extra avgifter.
Nackdelen med denna ränteform är att du inte kan planera din ekonomi på lång sikt. Skulle räntan gå upp ordentligt kan detta dessutom belasta din ekonomi.
I korthet: En rörlig ränta följer det allmänna ränteläget i landet. Räntan ger dig större flexibilitet eftersom du när som helst kan lösa eller flytta lånet och är i längden billigare.
Vad är bunden ränta?
Bunden ränta innebär att räntan är låst under en viss tidsperiod, exempelvis i 1 – 10 år. Du som har bunden ränta kommer inte att bli påverkad av varken räntehöjningar eller sänkningar.
En fördel med bunden ränta är att du vet exakt hur höga dina räntekostnader kommer att bli under den låsta perioden. Med det sagt är en bunden bolåneränta i princip alltid dyrare än rörlig ränta.
Om du väljer att bryta avtalet i förtid kommer du dessutom att behöva betala så kallad ränteskillnadsersättning. Detta är en avgift som baseras på kvarvarande löptid, lånebelopp samt på bolåneräntan.
I korthet: Bunden ränta gör det enklare för dig att planera din ekonomi under bindningstiden. Samtidigt är den dyrare och vill du flytta eller lösa lånet måste du betala en ränteskillnadsersättning.
Vad är räntetak?
Räntetak är en rörlig bolåneränta som inte kan stiga över en viss nivå. Därmed skyddar den dig från stora räntehöjningar samtidigt som du fortfarande kan utnyttja fördelarna vid räntesänkningar.
Väljer du ett bolån med räntetak måste du dock betala en avgift till banken varje månad, ett så kallat räntepåslag. Påslaget gör räntetak dyrare än rörlig ränta, men billigare än bunden ränta. Även här är du skyldig att betala ränteskillnadsersättning om du bryter kontraktet i förtid.
Få banker erbjuder räntetak idag. Istället rekommenderar de att du delar upp lånet i mindre delar och varierar mellan rörlig och bunden ränta, vilket ger en liknande effekt.
I korthet: Räntetak är en rörlig ränta som inte kan bli allt för hög. Kostnadsmässigt är räntetaket dyrare än rörlig ränta, men billigare än bunden ränta.
Så får du lägst ränta på bolånet
Det finns flera saker du kan göra för att öka chanserna att få det billigaste bolånet.
1. Jämför bolån hos olika banker
Steg ett är att jämföra många olika bolån eftersom både villkor och priser kan skilja sig en hel del beroende på bank. Tänk på att även en liten ränterabatt kan göra stor skillnad för ekonomin i det långa loppet.
Tips! Ta gärna hjälp av en låneförmedlare för att hitta det billigaste bolånet. De samarbetar med flera banker, vilket kan öka konkurrensen om dig som kund. Dessutom registreras bara en kreditupplysning.
2. Öka säkerheten med medsökande eller borgensman
Banken vill ta så få risker som möjligt i sin utlåning. Därför kan de erbjuda en lägre ränta – eller ett högre lånebelopp – om du har en medlåntagare som delar betalningsansvaret med dig. Även en borgensman kan vara ett alternativ för att få ett billigare bolån.
Om du har en sambo kan det vara gynnsamt att ansöka om bolån tillsammans.
3. Välj en lägre belåningsgrad
En låg belåningsgrad innebär minskad risk för banken, vilket kan ge lägre ränta. Genom att betala så mycket som möjligt av bostaden i kontantinsats kan du bli erbjuden en extra förmånlig bolåneränta av banken. Dessutom blir du skuldfri snabbare samtidigt som du kan göra en större vinst vid framtida försäljning.
4. Värdera bostaden
Om din bostad ökat i värde sedan du tecknade lånet kan du använda detta som ett argument för att få sänkt ränta. Detta eftersom värdet på bostaden speglar bankens risk att gå med förlust vid försäljning. Ju mer bostaden är värd, desto mindre blir risken.
Genom att omvärdera bostaden med jämna mellanrum under bolånets löptid – framför allt efter renoveringar – kan du pressa ner räntan och spara pengar.
5. Bli helhetskund hos banken
Genom att bli helhetskund och samla försäkringar, sparande och kort hos en och samma bank kan du erbjuden en lägre ränta på ditt bolån. Banken gillar helhetskunder och erbjuder dem gärna extra förmånliga villkor.
6. Omförhandla regelbundet
När du väl har ett bolån bör du förhandla om din ränta regelbundet, gärna en gång per år, för att se om du kan få ytterligare rabatt.
Kanske har du fått en löneförhöjning eller kanske har en betalningsanmärkning försvunnit från ditt kreditregister?
Jämför även snitträntor hos andra banker och använd dessa som argument i din förhandling.
Läs även: Vad är listränta, snittränta och ränterabatt?
7. Flytta bolånet
Om du fått ett förmånligt låneerbjudande hos en annan bank som din nuvarande bank inte är villig att matcha kan det vara dags att flytta bolånet. Många tror att detta är en jobbig och tidskrävande process, men så är det inte. Din nya bank kan ofta hjälpa dig genom hela processen.
Amorteringen på bolånet kan påverka kostnaden
Amortering är när du stegvis betalar tillbaka din utestående skuld till banken. Det finns olika amorteringsmodeller:
- Rak amortering
- Amortering med annuitet
- Amorteringsfritt bolån
Vilken amorteringsmodell du väljer kan till viss del påverka hur mycket bolånet kostar.
Rak amortering – oftast det billigaste alternativet
Rak amortering är den vanligaste amorteringsmodellen för bolån och även den som är billigast i längden. Här amorterar du en fast summa varje månad, utöver bolåneräntan. I takt med att skulden minskar, minskar även bolåneräntan, vilket gör att månadsbetalningarna blir lägre och lägre.
Amortering med annuitet
Amortering med annuitet betyder att du betalar samma summa varje månad som består delvis av amortering och ränta. Om du väljer rörlig ränta kan löptiden bli kortare om styrräntan går ner samt längre om den går upp. Detta alternativ blir oftast dyrare än rak amortering, även om många föredrar att veta vad de kommer att betala månadsvis.
Amorteringsfritt bolån
Med ett amorteringsfritt bolån behöver du bara betala räntekostnader och inte amortering. Istället skjuter du upp återbetalningen till framtiden. Detta kan verka som ett billigt alternativ, men amorteringsfria lån faktiskt vara dyrast i längden då räntekostnaderna inte minskar.
Amorteringsfria lån är dessutom bara möjliga om:
- Du köper en nyproducerad bostad. Då kan du slippa amortering de första fem åren.
- Hushållet drabbas av dödsfall eller oväntad arbetslöshet. Då kan banken i vissa fall pausa amorteringskravet.
Tidigare var alla bolån amorteringsfria
Tidigare behövde bolånekunder inte amortera på lånet över huvud taget utan enbart betala räntekostnader. Vid försäljning fick banken tillbaka lånet i sin helhet, medan låntagaren behöll vinsten.
Sedan 2016 gäller nya amorteringskrav som innebär att bolånet måste amorteras med:
- 2 procent vid en belåningsgrad mellan 85 och 70 procent.
- 1 procent vid en belåningsgrad mellan 70 och 50 procent.
- 0 procent vid en belåningsgrad under 50 procent.
Detta kan tyckas negativt, men kan faktiskt ge dig ett billigare bolån i längden eftersom dina räntekostnader minskar. Om du vill få ett så billigt bolån som möjligt rekommenderar vi att du fortsätter amortera, även efter du nått en belåningsgrad på 50 procent.
Checklista för att få det billigaste bolånet
- Jämför. Jämför banker och snitträntor för att hitta ett så förmånligt lån som möjligt. Ta gärna hjälp av en låneförmedlare som jämför bolån åt dig.
- Låg belåningsgrad. Välj en så låg belåningsgrad som möjligt. Det kommer att ge dig en lägre ränta och gynna dig vid försäljning.
- Undvik att låna till kontantinsatsen. Att ta ett privatlån till kontantinsatsen kan vara en lösning för dig som inte har råd. Detta lån har dock en hög ränta och tillsammans med bolånet kan månadsbetalningarna bli påfrestande för din ekonomi.
- Medsökande eller borgensman. Ansök med en medsökande eller borgensman för att möjlighet att låna mer till en lägre ränta.
- Förhandla regelbundet. Förhandla om din bolåneränta med jämna mellanrum och flytta bolånet om du blir erbjuden en bättre ränta någon annanstans.
- Teckna ett bolåneskydd. Ett bolåneskydd må kosta lite extra varje månad, men om du förlorar din inkomst kan det hjälpa dig att bo kvar i bostaden.
