Att höja bolånet kan vara ett bra och framför allt prisvärt alternativ till ett vanligt privatlån. Det gör att du kan få loss pengar att använda till renoveringar, ombyggnad eller andra investeringar i din bostad.

I den här artikeln får du lära dig allt du behöver veta innan du väljer att utöka ditt bolån. Vi tittar bland annat på vilka villkor du måste uppfylla, hur du ansöker och vilka kostnader som tillkommer.

Vad innebär det att höja bolånet?

Att höja bolånet innebär helt enkelt att du ökar belåningsgraden på ditt nuvarande bolån. På så sätt kan du få loss pengar som du kan använda till annat, exempelvis renoveringar eller ombyggnationer.

För att detta ska vara möjligt krävs det förstås att du inte redan har en maximal belåningsgrad, det vill säga 85 procent. De flesta banker kräver också att du enbart använder pengarna för att förbättra bostaden på ett eller annat sätt.

Varför höja bolånet?

Som bostadsägare finns det oftast alltid något att göra. Kanske har du länge funderat på att renovera köket eller glasa in verandan? Eller kanske är det dags att bygga garage så att du slipper skrapa is på bilen i vinterkylan?

Det finns många bra anledningar att renovera och rusta upp bostaden. Den främsta av dem är dock att det kan öka bostadens värde och leda till en större vinst vid försäljning. Och det är just sådana här förändringar du kan finansiera genom att öka bolånet.

Andra sätt att använda ökat bolån

  • Hjälp med kontantinsatsen. Är du förälder och har barn som snart ska ”lämna boet” vet du hur svårt det är för unga att hitta sin första bostad. Därför gör många föräldrar samma sak – belånar sin bostad för att hjälpa barnen med kontantinsatsen.
  • Lösa gamla lån och krediter. Har du samlat på dig flera små, men dyra lån och krediter? Genom att höja bolånet kan du betala sina skulder, sänka dina månadskostnader och stärka din kreditvärdighet.

Vad kostar det att utöka bolånet?

Ett förhöjt bolån är i många fall ett av de billigaste lånen du kan ta, betydligt billigare än blancolån. Detta beror på att bostaden fungerar som säkerhet för lånet och att löptiden är så pass lång.  

Samtidigt bör du vara medveten om att det kan tillkomma vissa kostnader som du själv måste betala. Här är några av de vanligaste.

1. Omvärdering

Innan du höjer bolånet måste du göra en ny värdering på bostaden, vilket kan kosta mellan 1 000 och 3 000 kronor. Om du har tur har din bostad stigit i värde och du kan få mellanskillnaden i belåningsgraden.

Längre ner i artikeln kan du lära dig mer om hur värderingen går till och varför den är nödvändig.

2. Pantbrev

Ett pantbrev är ett bevis på säkerheten som bostaden utgör för lånet och visar bostadens marknadsvärde.

För att få ett pantbrev måste du ansöka om en inteckning av bostaden hos Lantmäteriet som sköter fastighetsregistret. Kostnaden för tjänsten är 2 procent av beloppet som intecknas plus en administrativ avgift på 375 kronor.

Kontrollera även om din bank tar en extra avgift för att handlägga ärendet. Denna avgift kan ligga på omkring 700 kronor, men i vissa fall går den att förhandla bort.  

3. Pantsättningsavgift

Om du bor i en bostadsrätt och bostaden utgör säkerhet för lånet kan bostadsrättsföreningen ta en så kallad pantsättningsavgift. Det ska i så fall vara inskrivet i föreningens stadgar som du enkelt kan kontrollera.

Generellt beräknar man avgiften till högst 1 procent av det aktuella prisbasbeloppet, vilket för 2022 är 48 300 kronor.

Villkor för att öka bolånet

För att kunna höja bolånet måst du uppfylla vissa villkor:

  • Du ska äga din bostad eftersom den blir säkerhet för lånet.
  • Du ska vara över 18 år.
  • Marknadsvärdet på bostaden måste vara högre än vid köpet.
  • Den nuvarande belåningsgraden ska vara lägre än 85 procent (75 procent för fritidshus).
  • Du ska ha en regelbunden inkomst. Den behöver dock inte vara från fast anställning, utan kan komma från eget företag, studiemedel, a-kassa eller pension.
  • Betalningsanmärkningar kan utgöra hinder från att ansöka. Ta därför reda på vad som gäller hos din bank innan du ansöker.  

Så ansöker du om att höja bolånet

För att ansöka om ett utökat bolån fyller du bara i låneansökan hos den bank du har bolånet i.

  1. Fyll i ansökningsformuläret för bostadslån.
  2. Du får ett förslag på låneupplägg. I det ser du hur mycket du kan låna och vad kostnaden för det blir.
  3. Skicka in ansökan om du accepterar förslaget. Besked kommer till din e-postadress.
  4. Om din ansökan om tilläggslån blir godkänd skickar banken lånehandlingarna till dig digitalt eller per post.
  5. Du som får handlingarna digitalt skriver under med din BankID. Kommer handlingarna per post signerar du för hand och skickar tillbaka dem.

Viktigt med ny värdering av bostaden

Priset på bostäder ökar ständigt, speciellt i storstadsområdena. Enligt Svensk Mäklarstatistik har priset på bostadsrätter faktiskt ökat i genomsnitt med 6,6 procent under det senaste året. Motsvarande siffra för villor är 12,8 procent.

Om du fungerar på att utöka bolånet ska du kontakta en mäklare för att göra en ny värdering av din bostad. Marknadsvärdet är nämligen förmodligen inte detsamma som när du köpte bostaden, framför allt inte om det har gått ett par år sedan köpet.

Så går värderingen till

Värderingen kan du beställa hos en mäklarfirma eller anlita en mäklare som din bank rekommenderar. Priset betalar du själv så var noga när du väljer utförare. Banken gör sin egen datavärdering som baseras på uppgifter om bostaden samt på försäljningsstatistiken under den senaste tiden i ditt område.

För en korrekt värdering ska du ta fram alla dokument du har på bostaden (köpekontrakt, planritning, bolån) samt kvitton på arbete du har utfört för att höja standarden. Det är dock inte kostnaden för arbetet som ska räknas, utan dess påverkan på marknadsvärdet.

Banken är den som bedömer om förändringarna har lett till värdeökning. Inkludera även intyg om de aktuella driftkostnaderna.

Om marknadsvärdet ökat

Om det visar sig att marknadsvärdet på bostaden har ökat sedan köpet innebär det att du har utrymme för att höja ditt bolån. Det är det aktuella belåningsgraden som avgör hur mycket du kan låna.

Vi illustrerar detta i exemplet nedan. Där ser du att en ökning av bostadens värde ger dig möjlighet att öka bolånet med 420 000 kronor.

Exempel:

Efter omvärdering är bostaden värd 1 500 000 kronor. Eftersom belåningsgraden är 85 procent av marknadsvärdet borde lånet vara på 1 275 000 kronor.

Du har redan lånat 850 000 kronor, vilket betyder att du kan höja ditt bolån med ytterligare 425 000 kronor. Kort sagt kan du höja ditt befintliga bolån med 28 procent (85% – 57%).

 Före värderingEfter värdering
Bostadens marknadsvärde1 000 000 kr1 500 000 kr
Bolån850 000 kr850 000 kr
Kontantinsats 15 %150 000 kr150 000 kr
Belåningsgrad85,00 %57,00 %
Amortering2,00 %1,00 %

Dessutom visar tabellen att amorteringen minskar med 1 procent per år eftersom belåningsgraden sjunker efter värderingen.

Omvärdera bostaden regelbundet

Du som äger en bostad har rätt att göra en omvärdering vart femte år eller alltid efter en renovering. Intyget du får i samband med det kan du använda för att utöka ditt bolån, minska amorteringen eller omförhandla din låneränta.  

Se upp med belåningsgraden!

Maximal belåningsgrad för ett bolån är 85 procent av bostadens marknadsvärde (75 procent för fritidshus). Resterande 15 procent utgör kontantinsats som du betalar med dina egna pengar.

I exemplet ovan ser du dock att belåningsgraden kan förändras över tid. Den kan minska när bostadens marknadsvärde ökar eller öka i kristider samt när utbudet av bostäder är högre än efterfrågan.

Har du för avsikt att utöka ditt bolån ska du alltid kontrollera belåningsgraden. Det är nämligen den som visar dig hur mycket pengar du kan låna.

Kontrollera amorteringskravet

Amortering betyder återbetalning av din skuld. Och hur mycket du ska amortera beror på belåningsgraden samt på skuldkvoten, alltså förhållandet mellan bolånets storlek och din inkomst.

BelåningsgradSkuldkvotAmortering per år
50–70% 1%
 70 – 85% 2%
 Lån högre än 4,5 gånger din årsinkomst (brutto) + 1%

Begreppet ”skuldkvot” infördes den 1 mars 2018 och innebär att du ska amortera ytterligare 1 procent per år om ditt bolån är högre än 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst.

Om du enligt belåningsgraden amorterar 1 eller 2 procent ska du alltså med skuldkvoten amortera 2 eller 3 procent.

Det finns dock en alternativregel för dig som vill öka ditt bolån och som lånade till bostad innan den 1 mars 2018. Då kan du nämligen välja att bara amortera tilläggslånet på 10 år med 10 procent per år.

Eftersom det är långt ifrån alla banken som tillämpar denna regel är det bra om du kontaktar banken innan du bestämmer dig att ansöka.

Innan du ansöker om förhöjt bolån

Det finns vissa faktorer som är värda att tänka på innan du ska höja bolånet.

  • Höjt bolån betyder höjd kostnad. För att undvika betalningssvårigheter i framtiden bör du räkna på vad en höjning av bolånet innebär i pengar. Har hushållet råd med det eller kan ni vänta tills ni har sparat ihop det ni behöver?
  • Hur mycket behöver du låna? Lånebeloppet beror förstås på belåningsgraden, men vissa banker har även ett lägsta belopp. Ta reda på vad som gäller för din bank.
  • Tillkommande kostnader. Utöver månadskostnaden finns det andra avgifter som är förknippade med utökning av bolån, exempelvis värdering, pantbrev (för hus) eller pantsättning (för lägenhet eller bostadsrätt).
  • Vad pengarna ska användas till. Som vi nämnde ovan är det viktigt att du pratar med din bank innan du ansöker om att öka bolånet. Det är nämligen många långivare som enbart tillåter höjning av bolån vid renoveringar eller investeringar i bostaden.

Jämför banker och villkor

Oftast ansöker du om att höja bolånet hos den bank du redan har bolånet i. Men det går faktiskt att hitta banker som beviljar höjning av bolån även om du inte är kund hos dem.

Vårt råd är att jämföra räntor och villkor hos flera aktörer på lånemarknaden för att hitta de bästa lånevillkoren.

Ibland lönar det sig att flytta hela lånet till en bank som erbjuder bättre villkor. Själva flytten är gratis och tar sällan mer än ett par dagar. Läs noga all information (även det finstilta) och var inte rädd att förhandla.

Summering

Äger du din bostad och har en belåningsgrad under 85 procent (75 procent för fritidshus) har du möjlighet att höja ditt bolån. Med pengarna kan du renovera, bygga om, installera solpaneler eller öka bostadsytan. Tänk på att vara väl förberedd och att ha alla siffror och beräkningar klara innan du skickar in din ansökan. Beställ en ny värdering och kontrollera belåningsgrad, amorteringskrav och alla kostnader förknippade med höjningen.

Relaterade artiklar