Tre centrala begrepp inom bolån
För att ta reda på om du omfattas av amorteringskravet måste du först ha en grundförståelse för några vanliga begrepp inom bolån. Nedan går vi igenom tre centrala begrepp inom bolån – amortering, skuldkvot och belåningsgrad – som kan vara bra att känna till.
Här kommer en snabbgenomgång.
Amortering
Amortering innebär att du betalar tillbaka de pengar du har lånat av banken. Rak amortering är den vanligaste amorteringsmodellen för bolån. Då betalar du ett lika stort belopp vid varje betalningstillfälle.
Sedan 2018 av finns ett amorteringskrav för bolån i Sverige. Det gäller för dig som lånar till mer än 50 procent av bostadens värde eftersom du då anses ha en hög belåningsgrad.
Belåningsgrad
Bolånets storlek i förhållande till bostadens värde avgör hur hög din belåningsgrad är. De flesta banker erbjuder en belåningsgrad upp till 85 procent. Resterande 15 procent kallas kontantinsats och är den del av bostadspriset du själv måste betala.
Ju högre din belåningsgrad är, desto mer får du amortera.
- Är belåningsgraden mellan 70 och upp till maxtaket för bolån (85 procent) behöver du amortera 2 procent per år.
- Vid en belåningsgrad på över 50 procent måste du amortera 1 procent per år.
- Ligger belåningsgraden under 50 procent behöver du inte amortera.
Vi rekommenderar att du fortsätter amortera på bolånet även under en belåningsgrad på 50 procent. På så sätt kan du göra en större vinst när det är dags att sälja bostaden.
Skuldkvot
Skuldkvoten visar hur högt skuldsatt ditt hushåll är, det vill säga hushållets totala inkomst i förhållande till dess låneskuld.
Idag har vissa banker ett så kallat skuldkvotstak. Detta tak syftar till att begränsa högt belånade hushåll att låna mer pengar.
Om du har en hög skuldkvot kan du omfattas av extra amorteringskrav på ditt bolån. En hög skuldkvot anses vara om du tar ett bolån som tillsammans med tidigare lån är 4,5 gånger bruttoinkomsten. Då får du amortera ytterligare 1 procent per år.
”Amorteringskrav på grund av hög skuldkvot och hög belåningsgrad gäller samtidigt. Om du omfattas av båda behöver du därmed amortera mellan 2 och 3 procent på ditt bolån per år.”
Källa: Konsumenternas.se
Är det någon skillnad på belåningsgrad och skuldkvot?
Ja, belåningsgrad och skuldkvot beräknar olika saker.
- Belåningsgraden är avgörande för om du över huvud taget blir beviljad ett bolån. Ju högre belåningsgrad du har, desto större blir bankens utlåningsrisk. Även om lånet beviljas medför en högre belåningsgrad amorteringskrav på antingen 1 eller 2 procent. Det blir en hel del i extrautgifter varje år, vilket kan bli tufft för privatekonomin.
- Skuldkvoten ger dig svaret på hur många gånger högre lånet är i förhållande till hushållets inkomster.
I slutändan kan en hög belåningsgrad och hög skuldkvot leda till att du får amortera 2–3 procent på ditt bolån per år.
Räkna ut din skuldkvot och belåningsgrad
Genom att räkna ut din skuldkvot och belåningsgrad kan du enkelt ta reda på hur mycket du kommer att behöva amortera om du tar ett nytt bolån. Nedan berättar vi hur du gör.
Beräkna belåningsgrad
Som tidigare nämnt är belåningsgraden den procent av bostaden som du betalar med hjälp av ett bolån. Du kan aldrig bli beviljad en högre belåningsgrad än 85 procent. Vissa banker har till och med en maximal belåningsgrad på bara 60 procent.
Genom att finansiera en större del av bostaden kontant sänker du belåningsgraden.
Exempel: Du vill köpa en bostad som är värderad till 2 500 000 kronor. Till kontantinsatsen har du sparat ihop 500 000 kronor. Det betyder att du behöver låna 2 000 000 kronor för att täcka hela kostnaden för bostadsköpet.
För att få fram din belåningsgrad delar du bolånet med bostadens värde: 2 000 000 / 2 500 000 = 0,80. Din belåningsgrad är därmed 80 procent.
Vid en så hög belåningsgrad är det främst två saker som kan försämra dina chanser att göra en bostadsaffär:
- Banken kan neka din låneansökan.
- Utgifterna för bostaden blir högre än vad din ekonomi klarar av eftersom du behöver amortera minst 2 procent per år.
Har du en hög skuldkvot kommer även amorteringskravet gälla för den. Låt säga att du har en belåningsgrad på 80 procent som i exemplet ovan (amorteringskrav på 2 procent per år). Om du även har en skuldkvot på över 4,5 behöver du då amortera ytterligare 1 procent.
Beräkna skuldkvot
När du beräknar skuldkvot vill du ta reda på storleken på bolånet i förhållande till din bruttoinkomst. Om du ansöker om bolån med en medsökande inkluderas även den medsökandes bruttoinkomst i beräkningen.
Exempel: Precis som i vårt tidigare exempel är bostaden i vårt exempel värd 2 500 000 kronor. Din kontantinsats är 500 000 kronor och lånet du vill ta är därför 2 000 000 kronor.
Din årliga bruttoinkomst är 300 000 kronor och din medsökandes bruttoinkomst är 200 000 kronor. Hushållets total bruttoinkomst är alltså totalt 500 000 kronor.
Genom att dela bolånet (2 000 000) med hushållets totala inkomst (500 000) får vi fram skuldkvoten. 2 000 000 / 500 000 = 4.0.
Du och din medsökande klarar er därför i det här exemplet från det utökade amorteringskravet eftersom er skuldkvot är under 4,5.
Summering
Sedan 2018 finns det nya krav gällande amortering för bolån. Om din belåningsgrad är över 50 – 70 procent måste du amortera mellan 1 – 2 procent per år. När belåningsgraden sjunker under 50 procent behöver du inte längre amortera (även om vi rekommenderar att du gör det).
Det finns även utökade amorteringskrav om din skuldkvot är över 4,5. Har du en högre belåningsgrad än 50 procent och en skuldkvot på över 4,5 gäller amorteringskravet för båda.
Är din belåningsgrad högre än 50 procent, men din skuldkvot lägre än 4,5 gäller bara amorteringskrav för belåningsgraden.
Amorteringskraven gäller enligt följande:
- Belåningsgrad under 50 procent = inget amorteringskrav.
- 50 – 70 procent i belåningsgrad = amorteringskrav på 1 procent per år.
- 70 – 85 procent i belåningsgrad = amorteringskrav på 2 procent per år.
Vid en skuldkvot på över 4,5 är amorteringskravet 1 procent per år. Detta gäller oavsett hur mycket du behöver amortera på grund av din belåningsgrad.
